房屋租赁合同效力纠纷与认定是：
1.出租人一直未能领取房屋租赁许可证的，无论双方是否已实际履行，合同均应确认为无效；
2.签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，但在合同履行期间或诉讼期间已补领许可证，且双方已对合同实际履行的，合同应确认为有效；
3.签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，签约后双方未实际履行，一方或双方又无意愿履行的，按无效合同处理。
根据《城市房屋租赁管理办法》第五条，房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。