一、物业服务合同效力与范围

合同约束力

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，前期物业服务合同（由建设单位签订）及业主大会选聘的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。即使个别业主未直接参与签订，也需遵守合同约定。

二、物业服务人义务

服务内容与质量

物业需按合同约定履行维修、养护、清洁、绿化等义务，维护小区公共设施（如电梯、道路）及基本秩序（《民法典》第九百四十二条）。 

示例：定期清理公共区域垃圾、检修消防设施。

信息公开透明

物业必须定期公开服务事项、收费明细、维修资金使用及公共区域收益（如广告费、停车费），并向业主大会/业委会报告（《民法典》第九百四十三条）。业主有权监督物业费及公共收益的用途。

三、业主缴费义务与权益

按时缴纳物业费

业主不得以“未接受服务”或“无需服务”为由拒缴物业费（《民法典》第九百四十四条）。逾期未缴的，物业可催告并在合理期限后起诉或仲裁。

空置房物业费政策

民法典未直接规定空置房费用减免，但多地地方性法规允许空置半年以上的房屋按一定比例（如70%）缴纳物业费，需业主与物业协商确认。

公共收益抵扣物业费

小区公共区域收益（如电梯广告、停车费）归全体业主所有，经业主共同决定可用于抵扣物业费或补充维修资金。

四、物业费催收限制

禁止停水停电等胁迫手段

物业不得通过停水、停电、停气等方式催缴物业费（《民法典》第九百四十四条），违者需承担侵权责任。

五、合同解除与终止

业主解聘权

业主可依法共同决定解聘物业，需提前60日书面通知（《民法典》第九百四十六条）。

合同终止后的过渡期

合同终止后，原物业需继续服务至新物业接管，期间费用由业主承担（《民法典》第九百五十条）

法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条 【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百四十六条 【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第九百五十条 【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。