定金（适用定金罚则）

性质：具有担保合同履行的效力，适用《民法典》“定金罚则”。

退还规则：

买方违约（如无正当理由反悔）：无权要求返还定金；

卖方违约（如坐地涨价、拒绝签约）：应双倍返还定金；

双方协商一致解除或不可抗力导致合同无法签订：可协商退还。

订金（视为预付款）

性质：仅为交易预付款，无担保效力，不适用定金罚则。

退还规则：

无论哪方违约，订金原则上可退，但若因买方违约导致卖方实际损失（如中介费、房价下跌差价），卖方有权要求赔偿。

明确是否构成“定金合同”

根据《民法典》，定金合同自实际交付时成立，即使未签署书面合同，只要双方口头约定定金且已实际支付，即视为成立。

例外：若双方明确约定“以签订书面合同为定金生效条件”，则未签约时定金可退。

未签约的具体原因分析

买方过错（如临时反悔、资金不足）：定金不退；

卖方过错（如隐瞒房屋瑕疵、涨价毁约）：双倍返还定金；

双方无过错（如政策变动、不可抗力）：协商退还定金；

条款未达成一致（如对交房时间、付款方式存在争议）：视为无过错，可要求退还定金（参考案例：任某某案中因双方责任判令退还）。

保留证据

留存定金收据、聊天记录等，明确款项性质（注明“定金”或“订金”）；

记录未签约原因（如卖方拒签的书面通知、协商过程录音）。

协商优先

若卖方同意解除交易，可签订书面退款协议，避免后续纠纷。

法律救济途径

协商不成时，向法院起诉，需举证证明：

定金交付事实；

对方违约导致合同未签订（如涨价、拒绝配合签约）；

自身已履行诚信磋商义务。

“定金”比例不得超过房价20%：超过部分无效，可主张退还；

口头约定风险：无书面协议时，需通过其他证据（如证人、聊天记录）证明定金性质；

慎用“订金”：若未明确约定性质，可能被法院认定为“定金”，导致适用定金罚则。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十八条 【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》》第六十七条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。当事人约定了定金性质，但是未约定定金类型或者约定不明，一方主张为违约定金的，人民法院应予支持。 当事人约定以交付定金作为订立合同的担保，一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同，对方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院应予支持。 当事人约定以交付定金作为合同成立或者生效条件，应当交付定金的一方未交付定金，但是合同主要义务已经履行完毕并为对方所接受的，人民法院应当认定合同在对方接受履行时已经成立或者生效。 当事人约定定金性质为解约定金，交付定金的一方主张以丧失定金为代价解除合同的，或者收受定金的一方主张以双倍返还定金为代价解除合同的，人民法院应予支持。