预售合同少一人签字是否有效需结合具体情况判断，核心在于是否满足合同生效要件或存在代理权限的相关情形。根据《中华人民共和国民法典》相关规定及司法实践，具体分析如下：

若预售合同涉及共有财产（如夫妻共同所有房屋），原则上需全体共有人签字确认；若缺少一人签字且无合法代理权限或有效追认行为，合同对该未签字人可能不生效，但存在以下例外情形时可认定有效：

存在合法授权：签字人持未签字方的书面授权委托；

构成表见代理：签字人虽无代理权，但相对方有理由相信其有代理权（如长期代为处理事务）；

事后追认：未签字方通过实际履行（如配合过户）或明示同意追认合同；

合同实际履行：双方已部分履行合同且未签字方未提出异议。

合同生效要件

民事法律行为有效需满足：行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗。若缺少关键共有人签字且无代理权，可能因“意思表示不真实”导致合同效力瑕疵。

代理权限认定

委托代理：若有书面授权，代理人签字有效。

表见代理：若相对方有理由相信签字人有代理权（如共有人长期共同处理房产事务），合同有效。

职务代理：如开发商销售人员以职务身份代理签字，通常有效。

合同履行与追认

若当事人一方已履行主要义务且对方接受，即使未签字，合同仍成立。例如，未签字方已收取房款或配合办理过户，视为追认合同。

在刘某某等房屋买卖合同纠纷案中，合同仅有部分共有人签字，但法院仍判决合同有效并要求被告支付剩余房款。其关键在于：

合同已实际履行（房屋完成过户）；

未签字方未对合同效力提出异议，且承担了过户费用，体现对合同的认可；

法院以交易惯例和诚实信用原则综合认定合同效力。

共有房产交易：务必要求全体共有人签字或提供授权文件；

审查代理权限：核实签字人是否持有授权委托书或存在表见代理情形；

注重证据留存：保存通话记录、转账凭证等证明合同履行或追认行为的证据；

及时主张权利：若发现合同签字瑕疵，应在合理期限内提出异议，避免被视为默示同意。

注：若涉及不动产登记，即使合同有效，未签字共有人可能仍可主张物权，导致过户障碍，需通过诉讼或协商解决。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第一百六十二条 【代理的效力】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

《中华人民共和国民法典》第一百七十条 【职务代理】执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。
法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条 【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

《中华人民共和国民法典》第四百九十条 【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。