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  法律顾问团

  2020-08-10 17:06 回复

  在二手房买卖中，经常会出现原房主不迁户口，新房主无法落户的情形，但是迁户口不属于法院审理范围，法院无法支持当事人要求迁出户口的诉求。

  换言之，如果老房主拒不迁出户口，或确实无法迁出户口，法院便无法通过判决强制相关户口迁出。

  在此我们建议，在签订在二手房买卖合同前，卖房一方应主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买方，买方也应积极要求卖方提供户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。

  在了解到户口登记情况后，买卖双方应对房屋买卖、户口迁出等条款进行明确约定，必要时可将户口迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出户口，而对于户口无法迁出或不需要迁出的，特别要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。

  卖方不要认为没有损失就无需承担违约责任，即便买方没有受到实际损失，也不能免除卖方不迁户口的违约责任，正确的做法是根据合同法的规定，酌情约定违约金的数额。

  《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。