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  法律顾问团

  2020-08-10 08:44 回复

  对于房地产开发商是否应当按照宣传的承诺承担合同责任问题，首先应分析约定责任与法定责任。

  开发商承担约定责任，前提是合同对于宣传中的承诺有约定;但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则很关键。

  按照合同法原理，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力;如果是要约邀请，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力，购房者只能寻求其他救济途径。

  一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，应当按照合同约定承担违约责任。

  如有合同违约金之约定的，应当支付违约金;购房者有损失，应当赔偿损失;

  如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。

  如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任。

  根据《合同法》规定：一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。

  当事人请求变更的，法院或者仲裁机构不得撤销。购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。

  综合以上分析，可以得出结论：只要能证明开发商有虚假宣传的行为存在，购房者就能寻求到解决问题的途径，开发商作为对于其虚假宣传的欺诈行为就脱不了干系。