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  法律顾问团

  2020-07-25 08:21 回复

  认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

  一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。

  预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。

  审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，

  原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。

  因此可以说，商品房认购书的效力主要体现在以下三个方面：

  1、鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。

  2、不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。

  3、持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

  【法律依据】

  《合同法》第12条所列举的八大条款中，主体、标的和数量是不可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的合同成立的“绝对必备条款”。

  商品房认购书通常具备上述三个条款，同时，只要没有违反法律、行政法规的其他内容，商品房认购书应当具有法律效力。