以房抵债协议双方形成留质契约关系，依据我国《担保法》第40条的规定，留质契约无效。《担保法》第四十条，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
