《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。 因此，认购协议书不能作为定金合同。
签了认购书定金一般不可以退，但存在卖方违约或者合同无效等情形可以退回定金。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
买房定金未签认购书购房者毁约的不可以退；因特殊情况政策变化天然要素等导致不能签定生意合同的、对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的，定金可以退；售房者毁约的，定金可以退回双倍。
购房签订认购书后买方反悔定金不可以退还，买方无权请求返还定金；卖方反悔存在违约行为的，买方可以要求返还购房定金，已约定二倍定金罚则的可以主张双倍退还定金。
认购书一般是由认购者本人购买的，如果老婆委托老公签字的，或者经老婆追认后，老公签订认购协议书的行为是有效的。别人代签的认购书是否具有法律效力主要分以下三种情况： （1）签认购书时，署理人和被署理人，即自身不是你签的字，可是你也在场，这种状况所签订的认购协议书是有用的。 （2）签认购书时，被署理人不在场，可是授权托付署理人去代签认购书的，这种状况所签订的认购协议书是有用的。 （3）签认购书时，被署理人不在场、毫不知情，且未授权托付署理人去签认购书，事后没有追认，这种状况所签订的认购协议书是无效的。
商品房认购书效力分为两种情况。 一种是没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定： 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第二种是取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力。 出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
一、只要事后不追认签约的行为，则该房屋认购书不发生效力。 二、如果自己支付了定金，那就有可能被认定为以自己的行为认可了购房行为，在这种情况下购房认购书有效。
认购书为预约合同。预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。其效力是，预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。
认购书在下列情况下是无效的：认购书无效的情形的有：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据我国相关法律的规定：具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
签认购书时，被署理人不在场、毫不知情，且未授权托付署理人去签认购书，事后没有追认，这种状况所签订的认购协议书是无效的。 购房者在签订房屋认购书以后，如果房屋认购书中约定了购房订金，那么认购书签订后的购房定金处理分为四种情况： 1、签订认购书后购房定金可以退吗？如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。 2、签订认购书后购房定金可以退吗？如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 3、签订认购书后购房定金可以退吗？如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。 4、签订认购书后购房定金可以退吗？如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。
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