预约合同是独立的合同，对当事人双方都具有约束力，任何一方违反预约合同约定，都应向对方承担相应的违约责任。

案情回顾

2019年10月9日，吴某与某投资公司签订《吾悦广场定购书》一份，约定由某投资公司向吴某出售吾悦广场商品房一套，单价为12843元/平方米；吴某支付定金26000元后，双方应于2019年11月20日前办理网签贷款。定购书签订当日，吴某向某投资公司支付定金26000元。后某投资公司将吴某定购的房屋以14200元/平方米单价出售给他人。经双方协商，某投资公司向吴某出具承诺书一份，承诺将吾悦广场的另一套商品房，以单价每平方13160元出售给吴某，否则退还定金，并承担违约金26000元。其后，某投资公司一直未与吴某签订商品房买卖合同，吴某起诉要求解除定购书，并要求某投资公司退还定金26000元、赔偿房屋差价损失180250元。

裁判结果

法院认为，吴某与某投资公司签订的房屋定购书合法有效，某投资公司未能按约定单价与吴某订立正式的商品房买卖合同，买受人吴某除有权要求某投资公司返还定金之外，还有权要求出卖人赔偿损失。根据吴某实际履行的金额、缔约的时间跨度、吴某的损失等情形，法院在判令某投资公司返还吴某的定金26000元的同时，还酌定判令某投资公司赔偿吴某损失5万元。

律师说法

预约合同是当事人为在将来一定期限内订立合同而签订的协议。实践中，预约合同适用范围非常广泛，房屋买卖、土地使用权转让、租赁、承揽等领域都会出现预约合同的身影。基于预约合同的广泛存在，我国民法典首次从立法层面认可预约合同是一种独立的合同，并明确规定违反预约合同需要承担违约责任。一方当事人违反合同约定不履行订立本约合同的义务，应当向对方承担违约责任。如案例中，某投资公司不履行与吴某签订正式商品房买卖合同的义务，吴某就有权要求某投资公司返还定金并赔偿损失。赔偿损失的范围一般包括为订立合同所支付的各项费用、准备为签订合同所支付的费用等等。因此，在房屋出卖方违反预约合同约定、拒绝签订正式合同时，购房人可以要求出卖方承担返还定金、赔偿损失的违约责任。另一方面，购房人也需结合自身需求、资金安排、未来预期等情况进行综合考量，谨慎签订定购书、意向书等预约合同，避免因自身原因不能签订正式购房合同而遭受定金损失等。