出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人尚未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立商品房预售合同，应当认定为无效合同，但，在起诉前已经取得商品房预售许可证的，可以认定有效。在起诉前已经取得商品房预售许可证的，认定有效。