一物二卖处理规则如下：

1、如果一物二卖后，两份合同均未履行时，应坚持签订在先的原则；如果有一份合同已经履行，包括两种情况：

（1）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务的，后买受人取得物的所有权，前买受人可以向出卖人请求损害赔偿。

（2）出卖人将物售与前买受人并办理了产权过户登记或交付之后，又与后买受人成立同一标的物的买卖合同的；

属于无权处分行为，因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。

2、如果后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人订立买卖合同的，属于恶意串通或侵权行为，依据《合同法》第五十二条第二项的规定，合同无效。