开发商无预售许可或“五证不全”

若开发商未取得《商品房预售许可证》或其他合法销售证件（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等），购房者有权要求无条件退还定金，甚至可主张合同无效。

操作建议：要求开发商出示证件原件并拍照留存；协商退款无果可向住建部门投诉或起诉。

开发商虚假宣传或欺诈

如开发商隐瞒房屋质量问题、虚假承诺学区房等，构成欺诈行为的，可要求退还定金并主张赔偿。

操作建议：保留宣传资料、沟通录音等证据，通过消协投诉或起诉维权。

开发商单方违约（如转卖他人）

根据《民法典》第五百八十七条，开发商违约导致合同无法履行的，购房者可要求双倍返还定金。

不可抗力或政策调整

因自然灾害、政府限购政策升级、银行贷款政策变化等不可归责于双方的原因导致无法购房的，可要求全额退款。

操作建议：提供政策文件、银行拒贷证明等材料，与开发商协商。

协商一致解除合同

购房者因突发经济困难等正当理由，可与开发商协商退定金。开发商可能酌情退还部分（非全额）。

操作建议：沟通时态度诚恳，说明真实困难，争取签署书面退款协议。

若认购协议中明确约定了退定条件（如贷款失败可退定），购房者符合条件时可依约主张退款。

注意事项：签订协议前务必逐条核查条款，避免被不公平条款限制权利。

购房者无理由违约

若因个人原因（如后悔购房）单方违约，根据定金罚则，开发商有权不退还定金。

未保留关键证据

如未保存定金收据、开发商违规证据等，可能因举证不足导致退款失败。

收集证据

包括定金收据、认购协议、开发商承诺的书面/录音记录、政策文件等。

优先协商

直接与开发商沟通，明确退款诉求及法律依据，避免冲突。

投诉举报

协商不成可向住建部门、市场监督管理局或12315投诉开发商违规行为。

法律途径

必要时委托律师起诉，主张退还定金及赔偿（诉讼时效一般为3年）。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。