北京
吴银书律师

姓名:吴银书律师

律所:江苏圣典(泰州)律师事务所

头衔:江苏圣典律师事务所高级合伙人、区域一体化建设委员会主任、建设工程业务委员会委员,江苏圣典(泰州)律师

城市:江苏-泰州

执业证号:13212200110540658

执业年限:25年

擅长领域

  • 知识产权
  • 房产纠纷
  • 刑事辩护
  • 建筑工程
  • 法律顾问
  • 房地产权

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吴银书律师1995年起从事专业法律服务,具有二十多年的法律专业实践经验。执业以来,他始终坚持以当事人为中心,秉承“服务、合作、创造价值”的服务理念,目前担任泰州市政府和医药高新区管委会以及兴化市政府等数十家国家政府机关和大型公司法律顾问,并担任海陵区法院、高新区法院、沿海高速支队与中国人民银行泰州市中心支行等单位的行风监督员,湛江国际仲裁院仲裁员、泰州仲裁委仲裁员。

吴银书律师擅长建筑工程、企业并购、知识产权及合同纠纷等法律事务,具有基金、证券、期货、财务总监(CFO)资格、项目投资分析师,知识产权工程师,国际注册高级私人财富管理师。长期坚持专业领域的法律研究,在法学理论研究领域颇有造诣,2018年参加江苏省律师协会举办的首届知识产权专题培训班,同年在江苏省知识产权工程师培训中被江苏省知识产权局评为优秀学员。其撰写的《债务承担制度研究》编入2010年度《中国律协年鉴》,《企业并购中的整合问题》、《资本市场法治化视角研究》分别获得第十一届、第十六届华东律师论坛优秀论文,参与编撰《企业管理人员刑事法律风险防控之道》、《房地产与建设工程痛点法律问题解决之道》、《企业知识产权痛点问题解决之道》等系列法律著作。

吴银书律师以其学者的严谨态度、专家的服务水准,始终坚持极高明而道中庸,求索学问的极致高明,追求事务的公平正义,受到社会各界的一致好评。连续多年被评为泰州市法律援助工作先进个人、泰州市优秀律师,多次被评为社情民意信息工作先进个人、优秀政协委员,2018年被北京大学经济学院聘为北京大学经济学院专业硕士研究生校外导师,2019年被民盟江苏省委员会评为“庆祝中华人民共和国暨人民政协成立70周年先进个人”。

常见法律问答

泰州商品房延期交房可以退房吗
泰州商品房延期交房是否可以退房,取决于延期时间及合同约定。若开发商延期交房超过合同约定的宽限期,或经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未履行交房义务,购房者依法享有合同解除权,可以要求退房并索赔违约金。具体需结合《商品房买卖合同》条款及实际违约情况进行综合判定。 在泰州地区的司法实践中,商品房延期交房引发的退房(即解除合同)纠纷,主要受《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规制。首先,需审查《商品房买卖合同》中关于交房时间及解除权触发条件的明确约定。若合同有明确约定且条件成就,购房者可直接行使约定解除权。其次,若合同未明确约定或约定不明,则适用法定解除权。根据相关司法解释,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。这意味着,购房者必须履行“催告”这一前置程序,并保留好催告的书面证据。此外,若开发商延期交房导致合同目的无法实现,购房者亦可主张根本违约从而解除合同。退房后,购房者不仅有权要求退还已付购房款及利息,还可依据合同主张违约金或赔偿实际损失。吴银书律师建议,在决定退房前,务必对开发商的资金状况及项目现状进行评估,必要时采取财产保全措施,以防执行风险。查看全文>>
泰州二手房过户纠纷怎么处理
处理泰州二手房过户纠纷,首先应查明无法过户的原因(如房屋被查封、存在抵押或卖方恶意违约)。买方可先通过发送律师函催告卖方履行协助过户义务;若协商无果,应迅速向法院起诉要求强制履行合同并办理不动产登记,同时申请财产保全查封涉案房屋,防止卖方一房二卖或转移资产,保障自身物权确认。 泰州二手房过户纠纷的处理核心在于保障买方的物权期待权与追究卖方的违约责任。依据《中华人民共和国民法典》物权编与合同编的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,过户登记是二手房买卖的最终目的。当发生过户纠纷时,第一步是进行产权穿透调查,查明房屋是否存在司法查封、抵押权未涤除或共有权人拒绝同意等实质性过户障碍。若属于卖方主观恶意违约,买方应果断提起诉讼,诉请法院判令卖方继续履行合同、协助办理不动产转移登记手续,并支付逾期过户违约金。在诉讼过程中,申请财产保全至关重要,它能有效锁定交易标的,阻断卖方将房屋另行处分给善意第三人的可能。若因客观原因导致合同确已无法继续履行,买方则需变更诉讼请求,主张解除合同,要求卖方返还购房款、双倍返还定金,并赔偿房屋差价损失等可得利益损失。吴银书律师在处理此类案件时,注重诉前证据固定与保全时机的把握,力求以最高效的方式实现买方的合法权益。查看全文>>
泰州房产继承纠纷需要哪些材料
在泰州提起房产继承纠纷诉讼,需准备三大类核心材料:一是主体资格证明,包括被继承人死亡证明、继承人身份证明及亲属关系证明;二是遗产凭证,即涉案房屋的不动产权证书或购房合同;三是继承依据材料,如存在遗嘱或遗赠扶养协议需提供原件,若无遗嘱则按法定继承处理。材料齐备是启动继承诉讼的基础。 泰州房产继承纠纷案件的立案与审理,高度依赖于证据链条的完整性与合法性。根据《中华人民共和国民法典》继承编及民事诉讼法的相关规定,原告需向法院提交详尽的证明材料。首先是身份与关系证明,必须提供被继承人的死亡证明,以及由公安机关或档案管理部门出具的亲属关系证明,以明确法定继承人的范围及顺位。其次是遗产范围证明,针对房产继承,需提供不动产权证书;若房屋尚未办理产权证,则需提供商品房买卖合同、购房发票及契税凭证等,以证明该房产属于被继承人的合法遗产。最核心的是继承权依据材料,若主张遗嘱继承,必须提交遗嘱原件,法院将严格审查遗嘱的形式要件及实质要件;若存在多份遗嘱,则依据《民法典》规定,以最后的遗嘱为准。若主张法定继承,还需提供关于各继承人对被继承人尽赡养义务情况的证据,这直接影响遗产分配比例。吴银书律师提醒,对于年代久远、档案缺失的亲属关系证明,律师可通过调取人事档案、走访居委会等方式协助补强证据,确保继承诉讼顺利推进。查看全文>>
房屋买卖合同签了对方反悔怎么办
房屋买卖合同签订后对方反悔,守约方有权要求继续履行合同或主张解除合同并要求违约方承担违约责任。若卖方因房价上涨恶意毁约,买方可诉请强制过户;若买方因资金断裂拒付房款,卖方可没收定金或主张违约金。维权关键在于及时保全证据并申请财产保全,防止房屋被转移。 在泰州地区的司法实践中,房屋买卖合同签订后一方反悔是典型的违约行为,其法律后果受《中华人民共和国民法典》合同编的严格规制。首先,关于继续履行与合同解除的选择权。若卖方反悔拒绝过户,且房屋不存在被查封、抵押等法律上或事实上不能履行的情形,买方有权依据合同约定及法律规定,诉请法院判令卖方继续履行合同并协助办理不动产物权变动登记。为防止卖方在诉讼期间“一房二卖”或转移资产,买方律师通常会同步申请财产保全,查封涉案房屋。其次,关于违约责任的承担。若守约方选择解除合同,或者房屋客观上已无法继续履行,守约方可主张解除合同,并要求违约方承担违约责任。违约责任的计算通常包括双倍返还定金(适用定金罚则)或支付合同约定的违约金。若违约金不足以弥补守约方的实际损失(如房屋溢价损失、中介费等),守约方有权请求法院予以增加。需要注意的是,若合同中同时约定了定金与违约金,守约方只能择一适用。此外,若卖方反悔是因为买方存在逾期付款等先违约行为,卖方则享有法定或约定的合同解除权。因此,面对对方反悔,当事人应第一时间审查合同条款、固定对方违约证据,并在专业律师指导下选择最有利的诉讼策略,以最大化维护自身合法权益。查看全文>>
泰州商品房延期交房可以索赔多少
泰州商品房延期交房的索赔金额主要依据商品房预售合同约定的违约金标准计算。若合同未约定或约定过低,可参照同地段同类房屋租金标准主张。索赔金额涵盖自合同约定交付之次日起至实际交付之日止的逾期天数乘以日违约金比例。若延期达到法定或约定解除条件,购房者还可主张解除合同并要求赔偿损失。 商品房延期交房是泰州房地产市场中购房者面临的高频痛点,其索赔金额的计算直接关系到购房者的切身利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民法典》的相关规定,逾期交房违约金的计算遵循“有约定从约定,无约定按法定”的原则。首先,若商品房预售合同中明确约定了逾期交房的日违约金比例,则直接按该标准乘以实际逾期天数计算索赔金额。其次,若合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,或者约定的违约金过分低于造成的实际损失,购房者可以请求法院或仲裁机构予以调整。在泰州司法实践中,法院通常会参照逾期期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定实际损失,进而调整违约金数额。此外,索赔金额的起算点为合同约定的交付期限届满之次日,截止点为开发商实际交付符合法定及约定交付条件房屋之日。需要特别注意的是,开发商常以“不可抗力”作为免责抗辩。律师在代理此类案件时,将严格审查开发商主张的免责事由是否成立、是否及时履行了通知义务,以及延期交房与免责事由之间是否存在直接因果关系,从而剔除不合理的免责天数,确保购房者能够获得足额、公平的违约赔偿。查看全文>>
房产证上加了配偶名字离婚怎么分
房产证上加了配偶名字,该房屋通常被认定为夫妻共同财产。离婚时,原则上由双方协议处理;协议不成的,法院将根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决。分割时并非绝对平分,法院会综合考量房屋来源、双方出资贡献、婚姻存续时间及过错情况等因素确定具体份额。 在泰州地区的离婚房产分割纠纷中,“房产证加名”后的财产性质认定与分割比例是当事人最为关注的焦点。依据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编及最高人民法院关于适用民法典物权编的解释,一方婚前个人房产在婚后加上配偶名字,在法律上视为一方对另一方的赠与,该房屋的性质由此转化为夫妻共同财产。然而,认定为共同财产并不意味着离婚时必然绝对均等分割。在司法实践中,法院在判决房屋归属及折价补偿款时,会综合考量多项因素。首先是房屋的来源与出资贡献。若房屋系一方婚前全款购买,仅是在婚后加名,且婚姻存续时间较短,法院在分割时通常会向原产权人倾斜,出资方可能分得较大比例。其次是婚姻存续时间。若双方结婚多年,共同生活时间长,且对家庭均有较大贡献,则更倾向于平均分割。最后是照顾子女、女方和无过错方权益的原则。若一方存在重婚、家暴等重大过错,或者抚养未成年子女的一方需要住房保障,法院会在份额上予以适当照顾。此外,若房屋尚有未结清的按揭贷款,法院在判决房屋归一方所有的同时,会判令取得房屋的一方承担剩余债务,并向另一方支付扣除剩余贷款后的房屋净值折价款。因此,离婚房产分割并非简单的“一人一半”,而是需要专业律师结合具体案情、出资凭证及婚姻过错证据,进行精细化的法理分析与诉讼博弈,以争取最有利的财产分割结果。查看全文>>
刑事案件被拘留后家属什么时候可以请律师
根据《中华人民共和国刑事诉讼法》规定,犯罪嫌疑人自被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起,就有权委托辩护人。因此,家属在得知亲属被刑事拘留后,应尽早委托刑事辩护律师。在拘留后的黄金37天内,律师可以行使会见权,了解案情并提供法律帮助,这是申请取保候审和阻击批捕的关键时期,切勿因等待观望而错失最佳救援时机。 在刑事司法实践中,刑事拘留后的前37天被称为黄金救援期。这一阶段涵盖了公安机关侦查与提请批准逮捕,以及检察机关审查批捕的全过程。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》规定,犯罪嫌疑人自被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起,有权委托辩护人;在侦查期间,只能委托律师作为辩护人。家属在此时往往面临信息不对称的困境,无法会见嫌疑人,容易产生恐慌情绪。委托专业律师后,律师能够依法前往看守所会见嫌疑人,告知其享有的诉讼权利,解答法律咨询,并了解涉嫌罪名及案件基本情况。更重要的是,律师可以通过会见判断案件是否存在非法取证行为,并依据事实与法律向侦查机关提出取保候审申请,或向检察机关提交不予批准逮捕的法律意见书。如果错过这37天,嫌疑人一旦被正式批准逮捕,羁押状态将大幅延长,后续申请取保候审的难度也会呈指数级增加。因此,尽早委托律师不仅是行使辩护权的体现,更是保障嫌疑人合法权益、防范冤假错案的第一道防线。查看全文>>
泰州看守所律师会见需要什么手续
在泰州看守所安排律师会见,辩护律师需携带律师执业证书、律师事务所证明以及委托书或法律援助公函。如果是嫌疑人的近亲属委托,还需提供亲属关系证明。律师到达看守所后,需经过身份核验与安检程序。对于危害国家安全犯罪、恐怖活动犯罪等特殊案件,在侦查期间会见还需经侦查机关许可。常规刑事案件中,看守所应当及时安排会见,至迟不得超过四十八小时。 律师会见权是刑事辩护中至关重要的核心法律概念,是律师了解案情、建立信任及制定辩护策略的基础。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》及《中华人民共和国律师法》的相关规定,辩护律师可以同在押的犯罪嫌疑人、被告人会见和通信。在泰州地区的看守所实务中,律师首次会见通常需要向看守所提交有效的律师执业证书、律师事务所出具的会见专用介绍信,以及由嫌疑人近亲属签署的授权委托书。若为近亲属代为委托,看守所可能会要求核实委托人与嫌疑人的亲属关系,因此家属在委托时应准备好户口本、结婚证或公安机关出具的亲属关系证明。对于涉及危害国家安全犯罪、恐怖活动犯罪等特定案件,侦查阶段的会见需经侦查机关许可。在常规案件中,看守所查验手续无误后,应当及时安排会见,至迟不得超过四十八小时。会见过程中,律师与嫌疑人的谈话不被监听,这保障了沟通的私密性与真实性。律师通过会见,不仅能安抚嫌疑人情绪,还能详细核实案件细节,排查是否存在刑讯逼供等非法证据排除情形,为后续申请取保候审奠定坚实的证据基础。查看全文>>
刑事案件取保候审需要满足什么条件
依据《中华人民共和国刑事诉讼法》,取保候审主要适用于可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;以及羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的情形。律师会结合社会危险性评估为当事人争取取保候审。 取保候审是刑事诉讼中一项重要的非羁押性强制措施,其核心在于保障诉讼顺利进行的同时,最大限度降低对嫌疑人人身自由的限制。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定,适用取保候审需满足特定的法定条件。首先是刑罚条件,即可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的案件;其次是社会危险性条件,对于可能判处有期徒刑以上刑罚的嫌疑人,必须评估其采取取保候审是否不致发生社会危险性。在实务中,社会危险性评估是控辩双方争议的焦点。辩护律师在申请取保候审时,需从嫌疑人的主观恶性、犯罪情节、悔罪表现、退赃退赔情况以及家庭监护条件等多个维度进行论证。例如,在经济犯罪或轻微暴力犯罪中,若嫌疑人系初犯、偶犯,且已积极赔偿被害人并取得谅解,律师可据此主张其不具备毁灭证据、串供或逃跑的社会危险性。此外,对于患有严重疾病、生活不能自理,或系怀孕、哺乳期妇女,法律给予了特殊的人道主义关怀。律师在提交取保候审申请书时,需附上相关的病历诊断证明或婴儿出生证明。若公安机关不予批准,律师还可向检察机关申请羁押必要性审查,通过多重程序救济,全力维护当事人的合法权益。查看全文>>

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