大多数开发商是不退定金的，而是将定金用作首付款，一般买房定金能退的情形如下：。
1、如果是因为合同条款达不成一致意见，购房者要求退房，开发商和卖家一般会直接将定金退给购房者。。
2、认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。。
3、对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，如果开发商不退定金，直接起诉即可。。《合同法》第一百一十六条。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。