商品房建筑面积计算项目不包括：
1.层高在
2.2米以下的房屋，净高在
2.05米以下的地下室和半地下室；
2.突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等；
3.房屋之间无上盖的架空通道；
4.房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池；
5.消防、检修等用途的室外爬梯根据《商品房销售管理办法》第四条，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。