无证销售：隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假预售证明；

隐瞒抵押：出售已抵押房屋且未告知购房者；

一房二卖：隐瞒房屋已出售或属于拆迁安置房的事实。

时间违约：未按合同约定的“年月日”交房，且无合法免责事由（如不可抗力）；

条件违约：未满足合同或法定的交房条件：

未提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；

房屋未达约定装修标准（如材料品牌、设备型号不符）；

通知瑕疵：未按约定方式/时间通知交房，导致购房者无法收房。

质量缺陷：

主体结构质量不合格（可退房+赔偿）；

严重影响居住使用的质量问题（如漏水、墙体开裂），开发商拒绝修复。

规划违约：

开发商在销售广告、宣传资料中对小区规划（如绿化、配套设施）作出 具体明确的承诺 ，且该承诺影响购房决策的，视为合同内容；

规划变更即使经行政部门批准，仍需赔偿购房者损失。

逾期办证：未在交房后90日内提交产权登记材料）；

权属瑕疵：因开发商原因导致无法办理产权证（如土地抵押未解除）。

核对合同：明确交付时间、标准、违约责任条款；

收集证据：

开发商书面通知、房屋现状照片/视频（建议公证）；

第三方验房报告、行政部门出具的验收文件；

宣传资料、沟通记录等证明承诺内容；

法律行动：

协商：要求修复、赔偿或退房；

投诉：向住建部门、消协反映；

诉讼：主张违约金、解除合同或双倍赔偿。

开发商以“不可抗力”免责的，需提供自然灾害、疫情管控等客观证据，施工纠纷、资金短缺不属此类；

口头承诺需写入合同或补充协议，否则维权难度大；

发现违约迹象时，立即发书面催告函（EMS邮寄留存凭证），避免超过3年诉讼时效。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但为了避免未来可能产生的纠纷，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房 屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。