土地登记于土地（房产）抵押是两个不同的权利。 从你的表述看，你有房产证，没有土地证，这一般是商品房，一般也不需要办土地证，土地证在发展商的手上。如果是房屋转让，现在实行办理不动产登记手续，土地房屋权利一起登记，转让后可登记，不受抵押影响。 如果不是发展商的土地，办了房产证，没办土地证，从法理上说不同，因为房产证的发证基础是土地证，没有土地证是办不了房产证的。