情形：卖方在签约时并非房屋所有权人，且事后未取得权利人同意（如无权处分、伪造产权证）。
2. 卖方隐瞒房屋权利瑕疵情形：卖方未告知房屋已抵押、查封或存在其他权利限制，导致买方无法取得产权。
法律后果：
若构成欺诈，买方可依据《民法典》第148条请求法院确认合同无效或撤销合同，并要求返还房款及赔偿损失。
3. 虚构房屋存在（如“一房二卖”或根本不存在的房屋）情形：卖方虚构房屋信息骗取房款，实际房屋不存在或已被出售。
法律后果：
合同因欺诈或根本无法履行而无效，买方可主张返还财产并赔偿损失。
若卖方涉嫌诈骗，可同时追究刑事责任（如合同诈骗罪）。
二、确认合同无效的法律程序需由法院或仲裁机构确认
合同无效需经司法或仲裁程序确认，不能单方直接认定。
举证责任
买方需证明合同存在无效事由（如欺诈证据、产权证明、抵押登记记录等）。
法律后果
返还财产：卖方应返还已收房款，买方返还房屋（若已部分履行）。
赔偿损失：过错方需赔偿对方损失（如利息、中介费等）。
收归国家或集体所有：若双方恶意串通损害第三人利益，财产可能被收归国有或集体。
三、维权建议与操作步骤收集证据
保留合同、付款凭证、沟通记录、产权查询结果、抵押查封证明等。
若存在欺诈，可申请调取卖方的产权登记信息或报警记录。
协商解决
尝试与卖方协商退款，签订书面解除协议。
提起诉讼
确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；
判令被告返还原告已支付的房款XXX元及利息；
判令被告赔偿原告因合同无效造成的损失XXX元。
向法院起诉，请求确认合同无效并赔偿损失。
诉讼请求示例：
刑事报案（如涉及诈骗）
若卖方虚构房屋信息骗取房款，可向公安机关报案，追究其刑事责任。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百五十五条 【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
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